NUEVA YORK - Un inquilino la mayor parte de su vida adulta, Clarence Swann temió que los propietarios usaran la pandemia de coronavirus como excusa para engañar a sus inquilinos. Entonces, con el deseo de mudarse cerca de la familia, el veterano retirado compró su primera casa el mes pasado a la edad de 74 años.
Swann dijo que usó su condición de veterano para obtener el préstamo que necesitaba para comprar una casa adosada de $ 196,000 este verano en el área de Lake Wylie, Carolina del Sur.
“La primera necesidad a mi edad era que quería estabilidad”, dijo.
Swann es una de las decenas de miles de compradores que se lanzaron al mercado inmobiliario esta primavera y verano, incluso cuando el coronavirus revolucionó la economía de Estados Unidos. La presencia de estos compradores, más una fuerte caída en el número de viviendas en el mercado, llevó los precios de las viviendas a niveles récord en la mayor parte de Estados Unidos, según un análisis de los datos de precios de la vivienda realizado por The Associated Press y Core Logic.
El precio promedio de la vivienda en Estados Unidos en mayo subió un 4,2% en comparación con el año anterior. Los datos muestran que los precios de las viviendas más baratas, las que se encuentran en el tercio inferior de los precios en las áreas metropolitanas y un objetivo típico para los compradores por primera vez, crecieron más rápido que el resto del mercado, aumentando un 6,7% respecto al año anterior.
La pandemia de coronavirus ayudó a dar forma al mercado de la vivienda al influir en todo, desde la dirección de las tasas hipotecarias hasta el inventario de viviendas en el mercado, los tipos de viviendas en demanda y las ubicaciones deseadas.
La pandemia empujó a la economía estadounidense a una profunda recesión debido al cierre de muchas empresas, lo que a su vez obligó a la Reserva Federal a reducir drásticamente las tasas de interés. La tasa hipotecaria promedio cayó de alrededor del 3,75% a principios de año a menos del 3% en cuestión de semanas después de que la pandemia azotara los EE. UU.
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Esa caída repentina en las tasas hipotecarias fue una bendición instantánea para la asequibilidad de la vivienda, dijeron los economistas, lo que permitió a muchos compradores comprar viviendas mucho más caras manteniendo los mismos pagos mensuales.
"Una caída de 0,75 puntos porcentuales puede no parecer mucho, pero es como entregar $ 40,000 a un comprador de una casa de $ 475,000, que puede obtener más casa por el mismo pago mensual", dijo Taylor Marr, economista senior de Redfin.
La pandemia también hizo que los vendedores demoraran la puesta en el mercado de sus casas. Los vendedores, que suelen ser mayores que los compradores, estaban preocupados por la economía, preocupados por sus trabajos, generalmente reacios a que los extraños entraran en sus hogares o alguna combinación de los tres. La oferta de viviendas disponibles para la venta en mayo cayó casi un 30% respecto al año anterior.
La falta de propiedades embargadas para la venta también fue un factor menor, ya que los estados y el gobierno federal impusieron moratorias sobre desalojos y ejecuciones hipotecarias.
“La oferta y la demanda están fuera de control. Tengo menos de un mes de suministro de viviendas en mi área ”, dijo Jay Rinehart, un agente de bienes raíces en el área metropolitana de Charlotte, N.C.
Como casi todas las demás industrias, el sector inmobiliario se detuvo en marzo cuando los gobernadores del país pusieron en marcha órdenes de quedarse en casa. Pero una vez que se levantaron esos pedidos, los compradores que tenían la intención de comprar en 2020 antes de la pandemia regresaron al mercado, dijeron los agentes inmobiliarios.
El aumento en la asequibilidad de las viviendas probablemente jugó un papel en el aumento de los precios de las viviendas para principiantes, o las que se cotizan en el tercio inferior del mercado.
En Washington, DC, el agente de bienes raíces Sandy Shimono dijo que la mayor parte de la actividad en los últimos tres meses ha sido para casas entre $ 400,000 y $ 650,000, que en la costosa área metropolitana de DC se consideran casas para principiantes.
“Muchos están cansados de alquilar y finalmente la asequibilidad de la vivienda parece ser un objetivo alcanzable”, dijo Shimono.
Es demasiado pronto para saber si un éxodo de las ciudades a los suburbios será duradero. Muchos empleadores les han dicho a los empleados que esperen trabajar de forma remota hasta principios de 2021, y algunas empresas ahora hablan de al menos parte del trabajo realizado de forma remota de forma indefinida.
La pandemia también ha cambiado temporalmente el tipo de viviendas en demanda. Las familias buscan hogares con habitaciones, especialmente si los niños pueden estar aprendiendo a distancia en el futuro previsible.
Darin LaFramboise, de 35 años, y su prometido tenían planes de mudarse eventualmente del centro de San Francisco a los suburbios cuando tuvieran una familia. Pero la pandemia los obligó a ambos a trabajar de forma remota y programar sus reuniones de Zoom para que no hablaran entre sí. Se apresuraron a buscar una casa.
"Nos encantó estar en el centro de la ciudad, pero una vez que las tasas de interés bajaron como lo hicieron, comenzamos a buscar seriamente", dijo.
La pareja se quedó vacía al principio, incluso perdiendo una propiedad donde su oferta era de $ 200,000 por encima de la oferta, pero finalmente encontró una casa de tres habitaciones en Lafayette, California, en medio acre de terreno a 55 minutos en tren del centro de la ciudad de San Francisco. por $ 1,65 millones.
“El centro (de Lafayette) nos recuerda mucho a donde vivíamos en SF, y tenemos acceso a mercados y restaurantes como solíamos tener”, dijo.
"Además, ¡tenemos espacio!"
Sin embargo, existen algunas amenazas a la resistencia del mercado de la vivienda.
Los precios de las viviendas han estado subiendo mientras la nación se encuentra sumida en una profunda recesión. Muchas de las protecciones implementadas en los primeros días de la pandemia están llegando a su fin: los desalojos están comenzando de nuevo y es probable que sigan ejecuciones hipotecarias. Los beneficios de desempleo mejorados también han expirado, y los trabajadores desempleados tienen la esperanza de que el Congreso pueda llegar a un acuerdo para extenderlos.
Un análisis de los datos hipotecarios muestra que aproximadamente el 7,5% de todas las hipotecas activas permanecen en algún tipo de programa de indulgencia, según el agregador de datos financieros Black Knight. Aproximadamente 2,2 millones de programas de indulgencia de 3 meses vencerán en septiembre.
Con menos protección, y la certeza de que la pandemia durará el resto del año, potencialmente miles de propietarios podrían atrasarse en los pagos y ejecutar la ejecución hipotecaria. Una repentina avalancha de oferta podría frenar los precios de las viviendas en la segunda mitad del año.
Además, aquellos que buscan comprar recientemente han sido en gran parte compradores de vivienda por primera vez, que a menudo tienen ingresos más bajos y son más susceptibles a cambios en la suerte económica que los ricos.
"Creo que hay un riesgo significativo en el futuro, que afectará particularmente a los compradores en los niveles más bajos del mercado de la vivienda, pero probablemente más notablemente a los inquilinos", dijo Marr de Redfin.
