NUEVA YORK - A medida que La Junta de Directrices de Alquiler de Nueva York se alista para un importante voto sobre el aumento de hasta un 9% de las rentas estabilizadas, es importante saber cómo te afectaría y conocer la diferencia entre el control y la estabilización de rentas.
¿EXISTE UNA DIFERENCIA ENTRE EL CONTROL Y LA ESTABILIZACIÓN DE RENTAS
La corta respuesta es que sí.
Si bien el control de alquileres y su estabilización involucran la regulación de los mismos, tienen diferentes conjuntos de regulaciones. Según la Encuesta de Vivienda y Vacantes de la Ciudad de Nueva York de 2017, hay alrededor de 22,000 apartamentos con alquiler controlado frente a unos 966,000 apartamentos con renta estabilizada.
El término “alquiler regulado” abarca tanto las unidades de alquiler controlado como las de alquiler estabilizado. NYS Homes and Community Renewal (HCR), la agencia que regula tanto los apartamentos con alquiler controlado como los apartamentos con alquiler estabilizado, explica sus diferencias en la Hoja informativa n.º 1: Estabilización y control de alquileres y en su página Control de alquileres.
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RENTA ESTABILIZADA
BENEFICIOS DE LA RENTA ESTABILIZADA:
La estabilización de la renta brinda protección a los inquilinos además de las limitaciones en el monto del alquiler aumenta. Los inquilinos tienen derecho a recibir
servicios, renovar sus contratos de arrendamiento y pueden no ser desalojado excepto por motivos permitidos por la ley.
Los arrendamientos pueden ser renovados por un término de un o dos años, a elección del arrendatario. Los inquilinos pueden presentar quejas relevantes en una variedad de formas creado por la División de Vivienda y Comunidad Renovación (DHCR). La DHCR está obligada a entregar los
queja sobre el propietario, reunir pruebas y luego emitir una orden por escrito que está sujeta a apelación.
Si se violan los derechos de un inquilino, la DHCR puede reducir los alquileres e imponer sanciones civiles contra los propietario. Los alquileres pueden reducirse si los servicios no son mantenido En casos de sobrecargo, la DHCR puede
evaluar sanciones de interés o triplicar los daños a cargo del arrendatario.
¿RECIPIENTES DE RENTA ESTABILIZADA?
Los inquilinos que ocuparon después del 30 de junio de 1971, en edificios de seis o más unidades construidos antes del 1 de enero de 1974, por lo general tienen renta estabilizada.
AUMENTOS DE RENTA ESTABILIZADA
Las Juntas de Directrices de Renta (Con una cede en la ciudad de Nueva York y uno en cada uno de los condados de Nassau, Westchester y Rockland) cada uno establece tarifas para aumentos de alquileres en apartamentos estabilizados. Estas tasas de referencia se establecen una vez al año y entran en vigor en la renovación de contratos de arrendamiento que comienzan en o después del 1 de octubre de cada año.
A partir del 14 de junio de 2019, no existe una tasa de vacantes reglamentaria ni
tasa de vacantes de la tabla de pautas de alquiler. Sin embargo, si es autorizado por la junta de pautas de alquiler, la tasa de referencia puede aplicar a contratos de arrendamientos de uno o dos años que estén vacantes.
Tanto en la ciudad de Nueva York como en las comunidades protegidas por la Ley de Emergencia para Protección de Inquilinos (ETPA), los alquileres se pueden aumentar durante el período de arrendamiento en cualquiera de las tres formas, siempre y cuando el arrendamiento prevé el cobro de un incremento durante el plazo del arrendamiento:
- Con el consentimiento por escrito del inquilino en ocupación, si el propietario aumenta los servicios o equipo, o hace mejoras aun apartamento;
- Con la aprobación de la DHCR, si el propietario realiza mejoras significativas al invertir capital en todo el edificio; o
- En casos de dificultad con la aprobación de la DHCR.
¿RECIPIENTES DE RENTA CONTROLADA?
En la Ciudad de Nueva York, los inquilinos con Control de Rentas generalmente se encuentran en edificios construidos antes del 1 de febrero de 1947, donde el inquilino está en ocupación continua antes del 1 de julio de 1971.
¿CÓMO SE ESTABILIZAN LOS ALQUILERES EN NY?
En la ciudad de Nueva York, los apartamentos se estabilizan si se encuentran en edificios de seis o más unidades construidos entre el 1 de febrero de 1947 y el 31 de diciembre de 1973. Los inquilinos de edificios construidos antes del 1 de febrero de 1947 que se mudaron después del 30 de junio de 1971, también están cubiertos por la estabilización de alquileres. Una tercera categoría de apartamentos con alquiler estabilizado cubre edificios con tres o más apartamentos construidos o renovados extensamente a partir del 1 de enero de 1974 con beneficios fiscales especiales.
¿CÓMO SABER SI TU EDIFICIO TIENE RENTA ESTABILIZADA?
Por lo general, los edificios con renta estabilizada:
- Contienen 6 o más unidades;
- Fueron construidos antes de 1974;
- No son cooperativas ni condominios;
¿CUÁNTO DURAN LOS BENEFICIOS DE ARRENDAMIENTO?
Por lo general, esos edificios solo están sujetos a estabilización mientras continúen los beneficios fiscales o, en algunos casos, hasta que el inquilino desaloje.
CONTROL DE RENTA
El control de rentas limita la renta que un propietario puede cobrar por un apartamento y restringe el derecho de cualquier propietario para desalojar a los inquilinos. Los inquilinos también tienen derecho para recibir los servicios esenciales.
Los dueños no son obligados a ofrecer contratos de renovación, ya que los inquilinos son considerados inquilinos “estatutarios”. Los inquilinos pueden presentar quejas relevantes en una variedad de formularios creados por la DHCR.
La DHCR está obligada a entregar la denuncia sobre el propietario, reunir pruebas y luego pueda emitir una orden escrita que está sujeta a apelación. Si se violan los derechos de un inquilino, la DHCR puede reducir los alquileres e imponer sanciones civiles contra los propietarios.
Los alquileres pueden reducirse si los servicios no se cumplen. En casos de sobrecargo, la DHCR puede establecer la renta cobrable lícita.
AUMENTOS DE ALQUILER
En la ciudad de Nueva York, el control de alquileres opera bajo el Sistema de Renta Base Máxima (MBR). Un máximo establece una renta base para cada departamento y es ajustado cada dos años para reflejar los cambios en costos de operacion.
Los propietarios que certifican que están proporcionando servicios esenciales y han eliminado infracciones, tienen derecho a aumentar los alquileres a un promedio por debajo de los último cinco aumentos establecidos por la Junta de Pautas para Contratos de Arrendamiento de renovación de un año o 7.5 por ciento cada año hasta llegar al MBR.
Los inquilinos pueden impugnar el aumento propuesto debido a que el edificio tiene violaciones o que los gastos del propietario no justifican un aumento. Fuera de la ciudad de Nueva York, la División de Vivienda y Renovación Comunitaria del estado de Nueva York (DHCR) determina las tasas máximas permitidas de aumentos de alquiler bajo el control de alquiler sujeto a la limitaciones de la tabla anual de pautas de alquiler. Los propietarios pueden solicitar estos aumentos periódicamente.
Los alquileres también se pueden aumentar de tres maneras, tanto dentro como fuera de la ciudad de Nueva York de las siguientes formas:
- Con el consentimiento informado por escrito del arrendatario en ocupación, si el propietario aumenta los servicios o equipos, o hace mejoras a un apartamento;
- Con la aprobación de la DHCR, si el propietario instala mejoras significativas de capital en todo el edificio;
- En casos de dificultad con la aprobación de la DHCR.
SOBRECARGOS DE ALQUILER
Para apartamentos de renta controlada, las quejas presentadas por los inquilinos resultarán en una orden por parte de la DHCR que establece el Cobro Máximo de Alquiler y ordena que se reembolse cualquier sobrecargo por un período no mayor a dos años antes la interposición de la denuncia. Si el reembolso no se realiza, el inquilino puede acudir a los tribunales para calcular el recargo y hacer cumplir la orden.
La Junta de Directrices de Alquiler de Nueva York ha sugerido aumentar los precios este año un poco menos del 3% hasta el 4.5% en los arrendamientos de un año. Para arrendamientos de dos años, podría aumentar entre un 4% y un 9%.
