La moratoria a los desalojos del estado de Nueva York expira este sábado 15 de enero, confirmó el martes la gobernadora Kathy Hochul. La mandataria dijo que se reunirá con la Legislatura estatal para trazar un camino a seguir a medida que cientos de miles de familias enfrentan el desalojo.
La suspensión de desalojos de la era COVID-19 en todo el Empire State llegará a su fin más de cuatro meses después de que el estado extendiera la medida en septiembre tras el fin de las protecciones federales.
Manténte al tanto de las noticias locales y del estado del tiempo. Suscríbete a nuestros newsletters gratuitos aquí.
“Hablamos de darle a la gente un poco más de espacio para respirar, darles un poco más de alivio a corto plazo y eso duró hasta el 15 de enero”, dijo Hochul durante una sesión informativa en Manhattan el martes. “Y lo que queremos es que la gente sepa que eso está concluyendo muy pronto. Estoy teniendo conversaciones con la Legislatura sobre qué hacer con este tema”.
La gobernadora no mencionó el fin a la moratoria en su discurso sobre la situación del estado del 5 de enero, en el que describió sus prioridades.
Hochul anunció que, junto a otros gobernadores, enviará una carta al gobierno federal solicitando más fondos para asistencia de alquiler, después de que Nueva York recibió solo $27.2 millones de los $1 mil millones que los funcionarios esperaban obtener de Washington.
“Eso no nos llevará a cruzar la línea de meta”, dijo Hochul. “Lo que no quiero hacer es crear falsas expectativas. Podemos abrir un portal, la gente puede registrarse, pero eso también depende del gobierno federal y de lo que queremos que haga, que es asignar más dinero a este programa”.
Los defensores de los inquilinos han presionado a Hochul y a los legisladores de Albany para que aprueben el llamado Proyecto de Ley de Desalojo por Buena Causa, que daría a los inquilinos el derecho a una renovación del contrato de arrendamiento en la mayoría de los casos, limitaría los aumentos de alquiler y requeriría que los propietarios obtengan una orden de un juez para desalojar a los residentes.
Noticias
“Ahora más que nunca, Nueva York debe promulgar medidas significativas a largo plazo para abordar la creciente crisis de vivienda y detener la ola de desalojos que probablemente comenzará una vez que expire la moratoria este sábado”, dijo Judith Goldiner, abogada de Legal Aid Society. “En todo el estado, millones de inquilinos en viviendas no reguladas todavía se están recuperando de las dificultades económicas causadas por la pandemia, y merecen protecciones básicas y de sentido común contra los desalojos injustos”.
La mandataria no abordó esa legislación, pero señaló que los neoyorquinos aún pueden detener un desalojo si se inscriben en el Programa de Asistencia de Emergencia para el Alquiler (ERAP) en línea del estado, que activa protecciones de desalojo para solicitudes pendientes.
Sin embargo, el portal se ha quedado sin la mayor parte de sus fondos y actualmente solo está abierto para residentes de algunos condados fuera de la ciudad de Nueva York y hogares cuyos ingresos están entre el 80 y el 120 % del ingreso medio del área, que está entre $95,440 y $143,160 para una familia de cuatro en el área más grande de Nueva York.
Un juez de Nueva York emitió el jueves una orden que le da a la agencia estatal a cargo de ERAP, la Oficina de Administración Temporal y de Discapacidad, hasta el martes para reabrir el portal, y Hochul dijo que el sitio web volverá a abrir al final del lunes.
Joseph Strasburg, presidente de la Asociación de Estabilización de Rentas, un grupo de defensa de los propietarios, argumentó que los inquilinos han recibido miles de millones en alivio de rentas y otra asistencia federal, y que el estado de emergencia por COVID-19 de Nueva York ha terminado desde junio.
“La moratoria continua de desalojos, que ahora dura casi dos años, fue concebida como una respuesta de emergencia temporal, y no como una solución sostenible a largo plazo”, expresó. “Es hora de poner fin a la moratoria de desalojo y poner fin a que los inquilinos se salten el alquiler porque no hay repercusiones por no pagar”.
Los derechos de los inquilinos —sin importar su estatus migratorio— en el estado de Nueva York están protegidos por una serie de leyes federales, estatales y locales.
Existen diferentes tipos de vivienda de alquiler en Nueva York que se rigen por reglas particulares, pero, sin importar que su vivienda tenga renta controlada o estabilizada, su arrendador tiene ciertos deberes y obligaciones, que incluyen el deber de asegurarse de que su apartamento y las áreas comunes en su edificio sean habitables, limpias y seguras.
Si el propietario no cumple con esas obligaciones, usted tiene varias protecciones bajo la ley, aún si su contrato de arrendamiento no define esos derechos en las cláusulas.
Recuerde que la ley prohíbe la discriminación con base en estatus migratorio, raza, religión, orientación sexual, discapacidad, edad y estatus de crédito, entre otros.
La División de Derechos Humanos del Estado de Nueva York es la agencia encargada de proteger a los neoyorquinos de los prejuicios y la discriminación en la vivienda, el empleo y los entornos educativos públicos y privados.
CONOCE TUS DERECHOS: EL DESALOJO NO SERÁ INMEDIATO, NO ABANDONES TU HOGAR EL SÁBADO
Aunque los tribunales de vivienda comenzarán a procesar los casos de desalojo, todavía hay pasos que los inquilinos pueden tomar para protegerse de perder sus residencias.
Solo los jueces pueden autorizar el inicio de los procedimientos de desalojo, lo que significa que los inquilinos no serán expulsados inmediatamente de sus residencias. Aquellos que solicitaron ERAP antes del cierre del portal en noviembre tienen derecho a esperar una decisión final sobre su solicitud antes de ser desalojados.
El portal abrirá nuevamente el lunes, por lo que ciertos inquilinos pueden presentar una solicitud. A principios de este mes, The Legal Aid Society demandó al estado para reabrir el proceso de solicitud.
Los defensores instan a los inquilinos a no abandonar el hogar una vez que finaliza la moratoria. Existe la posibilidad de que las familias obtengan remedios en los tribunales, aunque no hay garantía de que puedan permanecer en sus residencias una vez que se emita una orden final de desalojo.
Aproximadamente 225,448 casos de desalojo están activos en todo el estado, con 200,000 como resultado de la falta de pago, según un sistema que rastrea esos datos administrados por Right to Counsel NYC Coalition. Antes de la pandemia, el número de casos de desalojo era de poco más de 150.000.
Un arrendador debe obtener una orden del tribunal para desalojar de forma legal a un inquilino, incluso si su contrato de arrendamiento ha expirado o está atrasado en el alquiler.
La moratoria de desalojo no cancela los pagos de alquiler, y si puede, aún debe pagar su alquiler. No pagar el alquiler puede abrir una caja legal de Pandora que le permitirá al propietario presentar un caso de impago contra un inquilino una vez que se levanta la moratoria.
Si el propietario aparece en su puerta y afirma que usted ha sido desalojado o si intenta cambiar las cerraduras, cortar los servicios públicos o retirar sus pertenencias, usted puede llamar a la policía o al 311 y explicar que su propietario efectúa un desalojo ilegal.
Si un oficial intenta ejecutar una orden de desalojo, usted lo puede denunciar a la Oficina de Alguaciles de la Ciudad al (212) 825-5953.
¿QUÉ DICE LA LEY?
En Nueva York, un inquilino puede ser desalojado por no pagar el alquiler o por violar el contrato de arrendamiento o alquiler. Un inquilino puede tener una defensa disponible para impugnar un desalojo por una de estas razones.
Las leyes de desalojo varían dependiendo de si la propiedad de alquiler está ubicada dentro o fuera de la Ciudad de Nueva York, y si la propiedad está cubierta por algún tipo de regulación de alquiler estatal o local.
Un inquilino puede ser desalojado en Nueva York por varias razones diferentes, las más comunes son no pagar el alquiler o violar el contrato de arrendamiento. Para desalojar legalmente a un inquilino, el propietario debe obtener un fallo de la corte que permita que ocurra el desalojo. Antes de que el propietario pueda presentar la demanda de desalojo ante el tribunal, el propietario debe notificar al inquilino.
DESALOJO POR FALTA DE PAGO DEL ALQUILER
Antes de que un arrendador pueda desalojar a un inquilino por no pagar el alquiler, el arrendador debe darle al inquilino un aviso de catorce días o exigir el pago del alquiler. El aviso debe indicar que el inquilino tiene 14 días para pagar el alquiler o mudarse de la unidad de alquiler.
Si el inquilino no paga el alquiler o se muda de la unidad de alquiler dentro de los 14 días, el propietario puede iniciar un proceso de desalojo contra el inquilino.
DESALOJO POR VIOLACIONES DE ARRENDAMIENTO
Si el inquilino viola el contrato de arrendamiento, el propietario debe darle al inquilino un aviso de diez días que le permita corregir la infracción.
Si el inquilino corrige la violación dentro del período de diez días, el propietario no debe presentar la demanda de desalojo. Si el inquilino no corrige la violación dentro del período de diez días, el propietario debe darle al inquilino un aviso de terminación.
El aviso de terminación debe indicar que el inquilino tiene al menos 30 días para mudarse de la unidad de alquiler. Si el inquilino no se ha mudado de la unidad de alquiler al final de los 30 días, el propietario puede presentar una demanda de desalojo ante el tribunal.
Consulte el centro de autoayuda de los tribunales de Nueva York para obtener más información sobre las infracciones de arrendamiento fuera de la ciudad de Nueva York.
Para obtener información sobre violaciones de contratos de arrendamiento dentro de la ciudad de Nueva York, consulte el libro New York City Landlords and Owners de la ciudad de Nueva York, página 8, publicado por el tribunal de vivienda de la ciudad de Nueva York.
Los ejemplos de infracciones de arrendamiento incluyen tener una mascota cuando no se permite ninguna o tener una lavadora cuando está expresamente prohibido por el contrato de arrendamiento.
PROCESO DE DESALOJO
Para iniciar los procedimientos de desalojo, el arrendador debe presentar una petición ante el tribunal de distrito o el tribunal de vivienda del condado en el que se encuentra la propiedad de alquiler.
El tribunal asignará una fecha y hora para una audiencia ante un juez y notificará al inquilino. Si el inquilino desea impugnar el desalojo, el inquilino debe asistir a la audiencia. En la audiencia, el juez escuchará tanto al propietario como al inquilino y tomará una decisión final sobre el desalojo.
El inquilino puede encontrar que impugnar el desalojo no siempre es la mejor opción. El inquilino podría tener que pagar los honorarios del abogado y de la corte del propietario si no tiene éxito en la corte.
El inquilino también podría recibir una calificación crediticia negativa y podría ser rechazado para futuras viviendas. La mejor opción para el inquilino podría ser tratar de hablar con el propietario y negociar un trato fuera del sistema judicial.
Muchas comunidades tienen servicios de mediación gratuitos o de bajo costo que manejan disputas entre propietarios e inquilinos; los recursos locales están disponibles a través del sitio web mediate.com y la Asociación Americana de Arbitraje.
CÓMO DEFENDERTE
Un inquilino puede tener una defensa disponible si es desalojado porque no pagó el alquiler o violó el contrato de arrendamiento.
Es ilegal en Nueva York que un propietario desaloje a un inquilino por cualquier medio que no sea obtener una orden judicial de un juez. Un propietario no puede desconectar los servicios públicos de la unidad de alquiler ni cambiar las cerraduras de las puertas ni hacer nada que pueda interferir con el acceso del inquilino a la propiedad o el uso de la propiedad. Este tipo de comportamiento a menudo se denomina desalojo de "autoayuda".
En ese caso, el inquilino podría demandar al arrendador por daños y perjuicios
Al desalojar a un inquilino, es muy importante que el propietario siga cuidadosamente todos los procedimientos establecidos en la ley de Nueva York. De lo contrario, el desalojo puede no ser válido. Por ejemplo, un propietario debe dar al inquilino un aviso de tres días antes de desalojar a un inquilino por no pagar el alquiler. Si el arrendador no le da al inquilino ningún aviso pero presenta la demanda de desalojo de todos modos, el inquilino puede usar la falta de aviso como defensa para el desalojo. La demanda de desalojo se detendría y el propietario tendría que dar al inquilino un aviso de tres días. Si el inquilino aún no paga el alquiler, el propietario puede presentar una nueva demanda de desalojo ante el tribunal.
Tenga en cuenta que este tipo de defensa no detiene por completo un desalojo justificado; simplemente lo retrasa. En cuanto el arrendador subsane el procedimiento deficiente, el desahucio procederá con normalidad.
Después de que un inquilino no paga el alquiler a tiempo, el propietario debe darle al inquilino un aviso de tres días que establezca que el propietario iniciará una demanda de desalojo a menos que el inquilino pague el alquiler o se mude de la unidad de alquiler dentro de los tres días.
Si el arrendatario paga el alquiler durante el período de tres días, el arrendador no debe proceder con el desalojo. El inquilino debe pedir un recibo con fecha y hora al pagar el alquiler. De esta manera, si el propietario procede con el desalojo de todos modos, el inquilino puede usar el recibo como prueba de que el alquiler se pagó durante el período de tiempo apropiado.
CÓMO ENCONTRAR SU JUZGADO LOCAL
Los casos de desalojo generalmente se presentan en el tribunal de distrito o en el tribunal de vivienda del condado en el que se encuentra la propiedad de alquiler. Para encontrar su juzgado local, visite el localizador de juzgados en línea de los Tribunales de Nueva York.
Los tribunales de Nueva York también tienen un centro de ayuda en línea con información relacionada con los desalojos tanto dentro como fuera de la ciudad de Nueva York.
Si vive en El Bronx, Brooklyn, Manhattan, Queens o Staten Island, su tribunal de vivienda local ha publicado un folleto útil con información relacionada con las relaciones entre propietarios e inquilinos y el tribunal de vivienda.
DESALOJO POR DICRIMINACIÓN
La Ley de Derechos Humanos de Nueva York dicta que todos los ciudadanos tienen derecho a la "igualdad de oportunidades para disfrutar de una vida plena y productiva".
Esta ley te protege de la discriminación en áreas como el empleo, la educación, el crédito y la compra o el alquiler de una casa o espacio comercial en función de tu:
- Raza
- Credo
- Color
- Origen nacional
- Orientación sexual
- Situación militar
- Sexo
- Edad
- Estado civil
- Estatus de víctima de violencia doméstica
- Discapacidad
- Condición relacionada con el embarazo
- Condiciones genéticas
- Arresto previo o registro de condena
- Identidad o expresión de género
- Estado familiar
- Fuente legal de ingresos (solo en vivienda)
- Represalias por oponerse a prácticas discriminatorias ilegales
Si sientes que has sido discriminado, puedes presentar una queja ante la División de Derechos Humanos. Una vez que se presenta una queja, la División de Derechos Humanos investigará y podrá presentar el caso en una audiencia pública.
La ley de derechos humanos prohíbe la discriminación en:
- Empleo
- Aprendizaje y entrenamiento
- Compra y alquiler de viviendas y locales comerciales.
- Lugares de alojamiento público
- Instituciones de educación
- Todas las transacciones de crédito
¿CÓMO PRESENTAR UNA QUEJA?
Complete el formulario de queja, responda todas las preguntas y firme el formulario.
Después de completar el formulario, hágalo notarizar. Los servicios notariales están disponibles en la División de forma gratuita.
Adjunte copias de cualquier documento que considere que ayudará a la División a investigar el caso (talón de pago, carta de terminación, aviso disciplinario de evaluación del desempeño, etc.).
Entregue el formulario de queja completo a la oficina regional más cercana. Puede presentar la queja por correo postal o de forma personal. También puede enviar su queja por correo electrónico a queja@dhr.ny.gov o enviarla por fax al (718) 741-8322.
Guarde una copia de su queja y copias de cualquier documento que adjunte para sus propios registros.
¿CUÁL ES EL PROCESO?
Una vez que una oficina regional recibe tu queja, comenzará la investigación de la División de Derechos Humanos.
El primer paso será notificar a los demandados.
A continuación, la División resolverá cualquier problema cuestionable de jurisdicción.
Si corresponde, se enviará una copia de su queja a la Comisión de Igualdad de Oportunidades de Empleo de EEUU (EEOC) o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EEUU (HUD).
Se llevará a cabo una investigación escrita y de campo, entre otros métodos.
En la mayoría de los casos, la investigación se completará dentro de los 180 días.
Una vez que se complete la investigación, la División determinará si existe una causa probable de que haya ocurrido un acto de discriminación y notificará al demandante y al demandado por escrito.
Si se descubre que no hay causa probable o falta de jurisdicción, el asunto se desestima. Un demandante puede apelar ante la Corte Suprema del Estado dentro de los 60 días.
Si se determina que existe una causa probable, su caso se presentará en una audiencia pública.
Pulsa aquí para más información.
LEYES DE VVIENDA
Las leyes de vivienda del estado de Nueva York establecen como ilegal el hostigamiento por parte de un propietario para forzar a los inquilinos a que desocupen sus apartamentos o para que renuncien a sus derechos.
No realizar reparaciones de emergencia es una práctica común de hostigamiento.
Sin embargo, algunos inquilinos no saben cómo identificar condiciones inseguras de vivienda.
Estas son preguntas básicas, según el 311:
- ¿El dueño de casa no le proporciona calefacción y agua caliente?
- ¿El dueño de casa no le proporciona otros servicios esenciales, como agua corriente?
- ¿El dueño de casa se rehúsa a arreglar problemas en su apartamento, como goteras en el techo?
- ¿Se ha contactado o ha notificado al encargado de su edificio, al dueño de su apartamento, a la administración de la propiedad o al representante de la administración y no ha recibido una respuesta aún, o ha recibido una respuesta inadecuada?
Si respondió “Sí” a cualquiera de estas preguntas, entonces puede reportar estos problemas al 311.
¿QUÉ SE CONSIDERA HOSTIGAMIENTO?
El acoso puede incluir acciones como:
• Negar un contrato de arrendamiento o la renovación del contrato, o tratar de pagarle en repetidas ocasiones para que usted se mude o para que renuncie a sus derechos.
- Hacerle una oferta para que abandone el apartamento.
- Lo amenaza, intimida o usa lenguaje obsceno.
- El casero llama a su lugar de trabajo sin haber obtenido un permiso por escrito de su parte.
- Le proporciona información falsa relacionada con la oferta para que abandone el apartamento.
- Si usted le avisa al casero por escrito que no desea que se le comunique acerca de cualquier oferta para abandonar su hogar, el propietario no puede contactarlo con ese propósito durante 180 días a menos que usted le avise al propietario por escrito y con antelación que usted está interesado en discutir una oferta, o salvo que el tribunal le permita al propietario discutir un acuerdo con usted.
- Avisos de desalojo injustificados o cierre ilegal de la propiedad.
- Amenazas e intimidación, como llamadas telefónicas nocturnas, incluyendo llamadas para motivarle o para pedirle que se mude de su hogar o que renuncie a sus derechos.
- Sobrecargos en la renta de apartamentos de alquiler regulado.
- Negarse a realizar reparaciones o a brindar los servicios públicos necesarios.
- Causar deliberadamente problemas de construcción a los arrendatarios, como trabajos después del horario laboral, bloquear entradas o negarse a retirar el exceso de polvo o escombros.
Pulsa aquí para descargar la guía "ABC DE LA VIVIENDA" del Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda.
Esta guía en español te ayudará a comprender tus derechos como inquilinos y cómo reportar caseros negligentes.
¿DÓNDE OBTENER AYUDA?
Los inquilinos de unidades con renta controlada o estabilizada que consideren que sus arrendadores los están hostigando, pueden comunicarse con el personal de la entidad de Viviendas y Renovación Comunitaria (HCR, por sus siglas en inglés) de la ciudad de Nueva York.
La entidad de Viviendas y Renovación Comunitaria vela por el cumplimiento de las leyes de vivienda en unidades con renta regulada y puede imponer multas contra los propietarios que sean culpables de hostigamiento.
Puede encontrar información relacionada en el sitio web nyshcr.org o llamando al 1-(866)-ASK-DHCR (1-(866)-275-3427).
Si hay evidencia del hostigamiento, los inquilinos podrían tener fundamento para iniciar una acción legal en contra del propietario ante el Tribunal de Viviendas.
La creación de condiciones peligrosas (como una construcción insegura) o la falta de servicios (como no proveer calefacción o agua caliente o quitar las instalaciones del baño y no reemplazarlas oportunamente) se deben informar llamando al 311.
Pulsa aquí para encontrar ayuda legal en español en los cinco condados.
También puedes llamar a la línea de Protección al Inquilino de la ciudad de Nueva York al 917-661-4505 de lunes a viernes de 10:00 a.m. a 4:00 p.m.
La ciudad de Nueva York también ofrece servicio jurídico gratuito para los inquilinos que cumplan con los requisitos.
Los residentes pueden llamar a los siguientes proveedores de servicios legales para obtener más información:
• Sociedad de Ayuda Legal: 212-577-3300
• Servicios Legales NYC: 917-661-4500
• Urban Justice Center: 646-459-3017
Más información acerca de Asistencia Legal aquí.
¿A QUÉ MULTAS SE ENFRENTAN LOS CASEROS POR PRÁCTICAS DE HOSTIGAMIENTO?
Si un tribunal de jurisdicción competente considera que el caso acoso, éste puede emitir una orden que impida al dueño de la propiedad continuar el hostigando contra el inquilino.
Además, el casero enfrentará una multa civil de entre $1,000 a $10,000 por cada unidad de vivienda en la que un arrendatario, o cualquier persona con ocupación legal, fueron acosados.
Si el inquilino/ocupante legal establece que hubo hostigamiento por un período de cinco años anteriores años después del 29 de marzo de 2015, el tribunal impondrá una multa civil de entre $ 2,000 a $ 10.000.
