Moratoria de ejecución hipotecaria de NJ termina el 15 de noviembre, ¿qué opciones hay?

El 19 de marzo de 2020, el gobernador Philip Murphy emitió la Orden Ejecutiva 106, que establece que ningún propietario puede ser desalojado de su casa como resultado de un procedimiento de ejecución hipotecario. 

Pero esa protección culmina el lunes 15 de noviembre, y ahora el estado urge a los dueños de casa con adeudos de hipoteca a buscar asistencia legal gratuita de un abogado o un asesor certificado federal de Vivienda y Desarrollo Urbano.

Para encontrar un asesor de vivienda gratuito en tu área, visita aquí el sitio web de la Agencia de Financiamiento de Vivienda e Hipotecas de Nueva Jersey.

También puedes buscar ayuda de la organización de Servicios Legales de Nueva Jersey en www.lsnjlawhotline.org o llamando al 888-576-5529. 

Los asesores de vivienda pueden servir como mediadores y hablar con tu prestamista, trabajar en solicitudes de modificación de préstamo, ayudarte a solicitar asistencia financiera o guiarte a través de varias opciones para evitar la ejecución hipotecaria, como vender tu casa y usar una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria. 

HA CULMINADO LA MORATORIA DE DESALOJOS, ¿TODAVÍA NECESITO PAGAR MI HIPOTECA?

Sí. Tendrás que hacer los pagos de tu hipoteca; sin embargo, si necesitas más tiempo, hay ayuda disponible en ciertos casos. 

Si tienes una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda (FHA) y la propiedad hipotecada es tu residencia principal, tienes varias opciones:

• Si puede reanudar sus pagos hipotecarios actuales, pero no logras realizar los pagos atrasados, tu administrador puede colocar los atrasos de tu hipoteca en un "gravamen subordinado sin intereses" que se reembolsa cuando finaliza la hipoteca, generalmente cuando refinancias o vendes tu casa. Esto significa que no tendrás que pagar tus atrasos hipotecarios acumulados hasta ese momento.
• Si no puedes reanudar tus pagos hipotecarios actuales, tu administrador puede extender tu hipoteca por 360 meses a una tasa fija y reducir tus pagos mensuales.El propósito de estas opciones es asegurarse de tener pagos mensuales sostenibles. Llama a tu administrador para obtener más información.
• Los propietarios de viviendas que tienen hipotecas unifamiliares de Fannie Mae o Freddie Mac y que suscribieron planes de indulgencia antes del 28 de febrero de 2021, pueden calificar para una extensión de tres meses de su indulgencia hipotecaria. Los dueños de propiedades que tienen hipotecas multifamiliares de Fannie Mae o Freddie Mac pueden solicitar la indulgencia por tiempo indefinido, hasta que el gobierno anuncie lo contrario. Los prestatarios de viviendas multifamiliares deben aceptar ciertas protecciones para inquilinos a fin de obtener la condonación hipotecaria. Para obtener más información sobre la indulgencia hipotecaria, visita la página de ayuda de la Oficina de Protección al Financiamiento del Consumidor.

Además, en 2020, el gobernador Murphy negoció un alivio importante para los propietarios de viviendas con hipotecas, incluidas aquellas que no están respaldadas por el gobierno federal. Si te comunicas con tu administrador hipotecario, puedes calificar para: (1) un período de gracia para los pagos de la hipoteca; (2) garantía de que su administrador no reportará pagos atrasados ​​o atrasados ​​durante este período de gracia a las agencias de crédito; (3) una demora en el inicio de ventas de ejecución hipotecaria o desalojos por parte de su administrador; y (4) exención de ciertas tarifas y cargos durante algún período. 

Para obtener más información, consulta las preguntas frecuentes emitidas por el estado. También puedes consultar el sitio web de la Agencia de Financiamiento Hipotecario y de Vivienda de Nueva Jersey para obtener actualizaciones sobre la ayuda disponible y acceder a una lista de consejeros por condado.

Si necesitas asesoramiento sobre la asistencia financiera disponible para los propietarios de viviendas, puedes comunicarse con Housing Help NJ.

¿QUÉ SIGNIFICA EL FIN DE LA MORATORIA DE EJECUCIONES HIPOTECARIA?

Si bien la situación de cada propietario y los términos del préstamo varían, se acercan ciertas fechas clave que los titulares de hipotecas deben conocer, especialmente si están en riesgo de ejecución hipotecaria.

El proceso de ejecución hipotecaria de Nueva Jersey puede durar un año y medio y contiene muchos pasos, presentaciones judiciales y oportunidades para salvar tu hogar. La moratoria estatal afectó a los propietarios de viviendas en la etapa final del proceso de ejecución hipotecaria y no permitió que las familias fueran retiradas físicamente de sus propiedades a partir del 19 de marzo de 2020 si su casa se vendía en una venta del alguacil.

Eso no significa que el 15 de noviembre de 2021 todos los dueños de casa que adeuda hipoteca serán desalojados. Un alguacil no solo se presentará en tu puerta y te ordenará que abandones la propiedad. Las propiedades que ya se vendieron serán las primeras en recibir avisos de desalojo, pero hay oportunidades para solicitar más tiempo a un juez. 

Los prestamistas todavía estaban presentando acciones de ejecución hipotecaria durante la pandemia, pero en volúmenes menores: en 2019 se registraron más de 21,000 presentaciones, pero se redujeron a 10,000 en 2020 y casi 8,700 hasta el 9 de noviembre de 2021.

Mientras tanto, las regulaciones federales recientes limitan las nuevas acciones de ejecución hipotecaria. Entre el 31 de agosto de 2021 y el 31 de diciembre de 2021, un prestamista no puede presentar una nueva acción a menos que:

Nadie vive en la propiedad 

El prestatario no respondió a los mensajes del prestamista 

El prestatario no presentó una solicitud de préstamo completa

Si tu prestamista presentó una acción y no cumpliste con ninguno de los criterios, comunícate con un abogado. Tienes 35 días para responder una queja de ejecución hipotecaria y 60 días para solicitar una mediación. 

¿EXISTE ACTUALMENTE UNA MORATORIA NACIONAL?

No. La moratoria que había protegido a algunos propietarios del desalojo como resultado de una ejecución hipotecaria expiró el 30 de septiembre de 2021.

¿PUEDEN AHORA LOS PRESTAMISTAS INICIAR PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA?

Sí. La Oficina de Ejecuciones Hipotecarias del Tribunal Superior está aceptando nuevos casos y presentaciones electrónicas en casos existentes.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA), el Departamento de Agricultura (USDA) y la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) no pudieron presentar procedimientos de ejecución hipotecaria contra titulares de hipotecas unifamiliares hasta el 31 de julio de 2021. Esa moratoria de ejecución hipotecaria ha expirado.

¿QUÉ AGENCIA PROCESARÁ LOS CASOS DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA?

La Oficina de Ejecuciones Hipotecarias administra partes de la mayoría de los casos de ejecución hipotecaria y gestiona la mayor parte del proceso cuando una ejecución hipotecaria es "incontestable", lo que significa que el propietario no presentó una respuesta a la queja. Según una orden del 25 de junio de 2020 emitida y extendida repetidamente por la Corte Suprema de Nueva Jersey, la Oficina de Ejecuciones Hipotecarias está procesando los casos como lo hace normalmente. 

Si tienes preguntas sobre un caso de ejecución hipotecaria pendiente, puedes intentar comunicarte con la Oficina de Ejecuciones Hipotecarias al 609-421-6100 o Scco.Mailbox@njcourts.gov. 

¿QUÉ PROTECCIONES TENGO DISPONIBLES?

Más de 150 bancos, cooperativas de crédito y administradores de préstamos dijeron que ofrecerían a los clientes un período de gracia de al menos 90 días en sus pagos hipotecarios y reducir o suspender las facturas que pagan, en virtud de un acuerdo que anunció el gobernador Phil Murphy en marzo de 2020, en el inicio de la pandemia.

El Departamento de Banca y Seguros del estado pidió que los bancos agreguen los pagos atrasados ​​de un propietario al final del préstamo, en lugar de pedir una suma global después de 90 días, pero eso no era obligatorio. Un proyecto de ley que hace obligatoria dicha protección ha languidecido en la Legislatura.

Según el acuerdo, las instituciones acordaron renunciar o reembolsar los cargos por pagos atrasados ​​u otros cargos, como aquellos por retirar un certificado de depósito antes de tiempo. Los bancos no pueden compartir con las agencias de informes crediticios que está aceptando la indulgencia.

Según el estado, la mayoría de los programas requerirán que la entidad administradora de sus préstamos pague los impuestos sobre la propiedad y el seguro durante la indulgencia, incluso si no realiza un pago, pero los propietarios de viviendas serán responsables de realizar estos pagos. Comunícate con tu administrador para comprender cómo se encargará de estos pagos.

Los propietarios deben comunicarse con sus prestamistas y comprender las protecciones que ofrecen. Visita el sitio web del Departamento de Banca y Seguros para ver si tu institución financiera firmó el acuerdo de Murphy. 

IMPORTANTE. Si tu banco no coopera, puedes presentar una queja ante el estado en línea o llamando al (609) 292-7272.

HIPOTECAS RESPALDADAS POR EL GOBIERNO FEDERAL

Los propietarios de viviendas de Nueva Jersey con hipotecas respaldadas por el gobierno federal que experimentaron dificultades debido a la pandemia tienen derecho a una suspensión hipotecaria de hasta 180 días, y pueden solicitar 180 días adicionales además de eso en virtud de la Ley federal CARES. No es necesario que muestre pruebas de dificultades económicas.

Estos propietarios podían solicitar una tolerancia inicial hasta el 30 de septiembre de 2021 y los prestamistas no podían ejecutar la ejecución hipotecaria de préstamos respaldados por HUD, FHA, USDA, VA, Fannie Mae o Freddie Mac hasta después del 31 de julio de 2021.

Para verificar si tienes una hipoteca respaldada por el gobierno federal, visita https://www.usa.gov/mortgages. Casi la mitad de todas las hipotecas en todo el país son propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac.

Si no conoce a la entidad administradora de sus préstamos, visita https://www.mersinc.org/homeowners/mers-servicerid. 

Para la mayoría de los préstamos, no debería haber tarifas, multas o intereses adicionales más allá de los montos programados, según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.

¿QUÉ DEBO PREGUNTARLE A MI PRESTAMISTA?

Es importante saber que la indulgencia no es automática; debes hablar con tu prestamista y solicitar una pausa o una reducción en los pagos.

Aquí hay preguntas que debes hacer cuando hables con tu prestamista, según la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB, siglas en inglés). 

• ¿Qué opciones están disponibles para ayudar a reducir o suspender temporalmente mis pagos?
• ¿Puedo acceder a indulgencia, modificación de préstamo u otras opciones de alivio hipotecario?
• ¿Cuándo renunciará a los cargos por pagos atrasados ​​en mi cuenta hipotecaria?
• ¿Qué debo hacer al final de mi período de indulgencia? ¿Cuándo debo comunicarme o esperar recibir noticias de mi administrador antes de que finalice mi indulgencia?
• ¿Cuáles son mis opciones de pago cuando finaliza la indulgencia?
• Si su préstamo no está respaldado o asegurado por el gobierno federal, o no está respaldado por Fannie Mae o Freddie Mac, pregunte: ¿Qué restricciones y requisitos se aplicarán al final del período de indulgencia?
• ¿Cobrará intereses sobre los pagos de mi hipoteca no pagados durante la indulgencia?
• ¿Cuáles son mis derechos si no me concede la indulgencia y no estoy de acuerdo con su decisión?
• ¿Continuará pagando mis impuestos sobre la propiedad y los pagos del seguro?
• ¿Cuáles son mis opciones al salir de la indulgencia?

LAS OPCIONES COMUNES AL FINALIZAR UN PERÍODO DE INDULGENCIA:

Plan de pago: pagarás una parte de lo que adeuda al pago de cada mes.

Aplazamiento o reclamo parcial: agregarás los pagos atrasados ​​al final de su hipoteca o los colocará en un "gravamen subordinado" que pagarás cuando refinancies, vendas o canceles tu hipoteca.

Modificación: puedes trabajar con tu prestamista para reducir los pagos a un monto que puedas pagar y los pagos atrasados ​​se agregan al monto total que debes.

Reincorporación (suma global): Se te pedirá que devuelvas todo lo que perdiste de una vez al final del período de indulgencia.

Para obtener ayuda para determinar qué opción es la adecuada, comunícate con un asesor de vivienda gratuito de HUD. Si una organización te dice que te ayudará a pagar una tarifa, es probable que se trate de una estafa. No pagues por los servicios de prevención de ejecuciones hipotecarias.

¿HAY ALGUNA AYUDA QUE PUEDA SOLICITAR?

En marzo, el gobierno federal asignó $325 millones a Nueva Jersey para establecer el Fondo de Asistencia al Propietario de Vivienda, pero la agencia que administra el programa, la Agencia de Financiamiento de Vivienda e Hipotecas de Nueva Jersey, aún no abre el periodo de solicitud.

Para registrarse para recibir actualizaciones por correo electrónico o mensajes de texto sobre el fondo, visita https://www.njhousing.gov/dca/hmfa/covid19/haf/. 

Si eres propietario, puedes solicitar asistencia para el alquiler a través de la lotería estatal en https://njdca.onlinepha.com/ o su programa municipal o del condado local.

El DCA también ofrece a las familias de bajos ingresos ayuda con los servicios públicos a través del Programa de Asistencia de Energía para Hogares de Bajos Ingresos. Para postularse, visite http://www.energyassistance.nj.gov/.