La expiración en junio del controvertido Programa 421a de la Ciudad de Nueva York, que ofrece una exención fiscal para incentivar el desarrollo de viviendas asequibles, ha desatado una batalla política.
Los críticos señalan que la medida representa la pérdida de miles de millones en ingresos fiscales sin que los desarrolladores realmente generen un cambio para los inquilinos de bajos ingresos.
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“El programa es indefendible”, dijo Brad Lander, el contralor de la ciudad a The New York Times.
"Es un gran obsequio para los desarrolladores por solo un pequeño puñado de unidades realmente asequibles", expresó al pedir que se derogue Programa 421a.
La exención se estableció hace más de 50 años como un medio para promover la construcción de nuevas viviendas cuando la ciudad estaba en crisis financiera y el desarrollo había disminuido.
El Programa 421a tenía la intención inicial de impulsar la producción de viviendas multifamiliares en la década de 1970, informó el Times. Pero la exención fiscal finalmente evolucionó y los requisitos de asequibilidad para calificar cambiaron, lo que permitió a muchos constructores de lujo sacar provecho del considerable beneficio.
Los críticos del programa dicen que 421a ha hecho lo contrario de lo que pretendía hacer, al agravar la crisis de asequibilidad de viviendas de la ciudad.
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Y a medida que se acerca la fecha límite para su extensión, los detractores piden que se modifique o reemplace.
En un mitin reciente en el centro de Brooklyn, Lander instó a los legisladores estatales a corregir el sistema desigual de impuestos a la propiedad de la ciudad al reducir las tasas impositivas en los nuevos edificios de apartamentos, aumentarlas en los condominios y brindar desgravación fiscal a los propietarios de bajos ingresos, informó The Times.
Mientras tanto, los funcionarios electos de Albany están considerando una propuesta de la gobernadora Kathy Hochul para reemplazar la 421a.
Hochul incluyó una versión modificada de la desgravación fiscal como parte de su presupuesto ejecutivo propuesto en enero que requeriría una asequibilidad un poco más profunda en desarrollos que de otro modo serían a precio de mercado. Este nuevo programa 485w recibió una cálida bienvenida por parte de la industria inmobiliaria y los sindicatos de la construcción, pero los defensores de los inquilinos y de la vivienda dijeron que básicamente era una extensión del 421a, simplemente con otro nombre.
Sus partidarios, que incluyen magnates inmobiliarios y el alcalde Eric Adams, dicen que se necesita un incentivo fiscal para ayudar a producir viviendas por debajo del precio de mercado en una ciudad con escasez de viviendas, reportó The Times.
“La ciudad de Nueva York no puede abordar la escasez de viviendas que es la raíz de nuestra crisis de asequibilidad sin un sucesor mejorado del programa 421a”, dijo Adams en un comunicado.
Pero los críticos dicen que demasiados apartamentos comercializados como asequibles solo están al alcance de las familias que ganan más de $100,000 al año, mucho más que el ingreso familiar promedio de la ciudad.
Y las lagunas y una variedad de versiones del programa han permitido que algunos edificios de apartamentos y condominios no incluyan ninguna unidad de bajo costo.
The Times descubrió que los beneficios también se extienden notablemente a los inquilinos comerciales: un concesionario de Mercedes-Benz en Midtown Manhattan tiene una exención de impuestos de 20 años bajo el programa, reduciendo así sus impuestos a la propiedad en casi $2.6 millones cada año.
Y las propiedades de lujo que reciben esta exención fiscal no solo se relegan a Manhattan: los cinco distritos contienen edificios 421a. Las páginas de las propiedades del municipio se enumeran como parte de la exención en el sitio web del Departamento de Finanzas de la Ciudad de Nueva York, algunas construidas en 2015.
Los funcionarios electos han intentado eliminar la exención de impuestos antes, dijo The Times, pero la Junta de Bienes Raíces de Nueva York (REBNY) siempre ha derrotado los esfuerzos. Si bien el grupo no ha cambiado su posición sobre la preservación del incentivo, sus líderes admiten que las muchas iteraciones del programa fiscal dieron lugar a viviendas de lujo sin suficientes viviendas de bajo costo.
