moratoria de desalojos

Sin desalojos y fondo de $750 millones para asistencia de alquiler, el plan que discuten legisladores de NJ

El fin de la moratoria de desalojos podría estar cerca y la Legislatura discute un proyecto de ley para evitar la pérdida de hogares.

Telemundo

A medida que la tasa de contagio es cada vez menor, al igual que la cifra de nuevas hospitalizaciones, la reapertura de Nueva Jersey avanza de forma acelerada y con ello llegaría el fin de ciertas protecciones que se implementaron durante la pandemia. 

La Legislatura ya dio el primer paso para anular la declaración de emergencia del gobernador Phil Murphy, que implicaría la culminación de la mayoría de las órdenes ejecutivas. 

Según el proyecto de ley que discuten los legisladores de ambos lados del pasillo, los propietarios no podrán desalojar a ciertos inquilinos de ingresos bajos y medios que no pagaron el alquiler durante la pandemia de COVID, pero aún pueden demandarlos por la deuda que acumularon. 

Los legisladores originalmente tenían la intención de debatir el proyecto de ley por primera vez en una audiencia de comité público programada para el jueves, pero se eliminó del programa para que pudieran "continuar trabajando en el proyecto de ley", dijeron los asistentes del Senado.

Murphy firmó una moratoria de desalojos y ejecuciones hipotecarias que protege a los residentes del desalojo hasta hasta mediados de agosto, incluso si no realizan pagos, pero la reapertura del estado llevó a los líderes de la Legislatura a determinar cómo y cuándo dar fin a las protecciones de vivienda y evitar una ola repentina de desalojos y ejecuciones hipotecarias. Desde abril, los propietarios presentaron cerca de 62.000 casos de desalojo, según la Oficina Administrativa de los Tribunales.

El nuevo proyecto de ley patrocinado por los senadores Brian Stack, Ron Rice y Teresa Ruiz, S3691 / A5685, incluye $ 750 millones adicionales en asistencia para el alquiler y pondría fin a la moratoria de desalojo tan pronto como el 31 de julio de 2021, aunque esta fecha podría retrasarse a principios del próximo año.

El proyecto de ley tiene el respaldo de patrocinadores republicanos, pero muchos defensores de la vivienda expresan reservas y piden que se enmiende la legislación, que no aborda las protecciones de ejecución hipotecaria que se incluyeron en un proyecto de ley anterior, llamado Proyecto de Ley del Pueblo. 

Ese proyecto de ley habría requerido que bancos y propietarios acordaran un plan de pago, pero fracasó en el Senado después de ser aprobada por la Asamblea.

La asambleísta Britnee Timberlake, patrocinadora del nuevo proyecto, dijo que los legisladores están negociando los principios centrales del proyecto de ley.

"Una de las cosas más importantes que me gustaría que cambiaran sobre el proyecto de ley es que no creo que sea justo que alguien tenga un juicio en su contra por una deuda que se debe", dijo Timberlake. "Esa es una de las cosas que se están debatiendo actualmente, y todos estamos trabajando juntos para resolverlo y eliminarlo del proyecto de ley".

Mientras tanto, la Asociación de Apartamentos de Nueva Jersey, que representa a los propietarios y desarrolladores, había apoyado el proyecto de ley de desalojos, pero después de retracto cuando un comité legislativo aprobó un proyecto de ley por separado el martes que extiende la moratoria de desalojo hasta el 1 de enero de 2022, junto con otros poderes públicos de emergencia.

Pero no está claro de dónde provendrán los fondos. Por ahora, el estado espera recaudar $ 272 millones adicionales en asistencia para el alquiler del plan de estímulo federal American Rescue Plan, y otros $ 6 mil millones en ayuda federal directa, pero no se sabe si los programas de subvenciones de asistencia para el alquiler propuestos cumplirían con las restricciones con las que viene el dinero federal.

"El financiamiento del gobierno federal está estrictamente restringido, y este programa parece tener umbrales de ingresos más altos de lo que requiere parte del dinero", dijo Berger.

¿CÓMO EVITARÍA ESTE PROYECTO DE LEY LOS DESALOJOS?

Si los inquilinos se retrasan en el pago del alquiler, los propietarios actualmente tienen dos opciones: demandar para desalojar al inquilino ante el Tribunal de Propietarios e Inquilinos o demandar para recuperar los pagos no realizados en un tribunal civil.

Este proyecto de ley elimina la opción de desalojar al inquilino si no pagó el alquiler entre el 1 de marzo de 2020 y el 31 de julio de 2021 y si firman un formulario que certifica sus ingresos y señala que se atrasaron en los pagos.

Actualmente, 54.606 casos de propietarios e inquilinos están pendientes en Nueva Jersey, según la Oficina Administrativa de los Tribunales. Todos los casos de alquiler tardío serán suspendidos y desestimados si los inquilinos firman la certificación bajo pena de perjurio. El Tribunal Superior devolvería los honorarios pagados a los propietarios.

Para calificar, los inquilinos deben ganar menos del 120% del ingreso medio del área.

Compruebe si está por debajo del límite de ingresos aquí: https://www.huduser.gov/portal/datasets/il/il2021/select_Geography.odn

Los inquilinos de ingresos bajos y medianos no pueden ser desalojados hasta el 31 de agosto si pagan al menos la mitad de su alquiler de agosto, y los inquilinos de ingresos moderados tampoco serán desalojados si pagan al menos el 75% de su alquiler de agosto.

Este marco de tiempo protegido puede cambiar si los legisladores extienden la moratoria de desalojo y ejecución hipotecaria hasta el 1 de enero de 2022, en virtud de un proyecto de ley presentado el martes que codifica ciertos poderes de emergencia de salud pública.

Sin embargo, los propietarios podrían reclamar el alquiler perdido como "deuda civil".

¿LOS INQUILINOS AFECTADOS RECIBIRÁN AYUDA FINANCIERA?

El proyecto de ley ofrece alrededor de $750 millones en subvenciones, pero no está claro cómo se usará el dinero. 

El Senado señala que las subvenciones cubrirán los pagos de alquiler atrasados ​​durante la pandemia, pero los defensores de la vivienda consideran que el proyecto de ley también cubre los pagos de alquiler futuros.

Los fondos se entregarían a:

  • Inquilinos de muy bajos ingresos (que ganan menos del 30% del ingreso medio del área): un ‘subsidio amplio’ ayudaría a las familias a gastar menos del 40% de sus ingresos en alquiler.
  • Inquilinos de bajos ingresos (que ganan entre el 30% y el 50% del ingreso medio del área): un ‘subsidio mínimo’ para ayudar a la familia a gastar menos del 40% de sus ingresos en alquiler, pero que no cueste más de $ 800 al mes.
  • Inquilinos de ingresos moderados o medios (que ganan entre el 50% y el 120% del ingreso medio del área): una ‘subvención mensual fija de $250’ para ayudar a la familia si pagan más del 50% de sus ingresos en alquiler. 

La Legislatura no ha analizado cuánta renta queda sin pagar en el estado o cuánta asistencia se necesita para ayudar a los inquilinos afectados. La Asociación de Apartamentos de Nueva Jersey estima que los inquilinos deben $2 mil millones en alquileres atrasados, mientras que una encuesta de noviembre de 2020 de la firma de inversiones Stout predijo un déficit de $832 millones para enero de 2021.

El proyecto de ley dice que el comisionado del Departamento de Asuntos Comunitarios brindará orientación para ayudar a decidir cuánto tiempo deben extenderse ciertas subvenciones, pero sigue sin estar claro cómo los inquilinos y propietarios solicitarían estos fondos.

Estas subvenciones se sumarían a la lotería de asistencia de alquiler de $ 353 millones actualmente abierta.

¿LOS CASOS DE DESALOJO PRESENTADOS DURANTE LA PANDEMIA TODAVÍA PERJUDICARÁN A LOS INQUILINOS?

Tener un registro de un caso de desalojo puede afectar la capacidad de un inquilino para encontrar un nuevo lugar para vivir, ya que muchos propietarios usan verificaciones de antecedentes crediticios y descalifican a los candidatos con un registro.

La Corte Suprema del estado está considerando un cambio de regla que mantendría los registros de desalojo privados a menos que un juez apruebe un desalojo, protegiendo así a los inquilinos que tienen casos en su contra pero que no fueron desalojados de sus hogares.

El nuevo proyecto de ley prohíbe a los propietarios compartir información sobre pagos atrasados ​​con otros propietarios, empresas de cobro de deudas o agencias de informes crediticios. Se prohibiría a los propietarios negarse a alquilarle a alguien basándose en los casos durante este tiempo.

TELEMUNDO 47 actualizará la información una vez que la Legislatura ofrezca más detalles. 

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