desalojos en nueva york

Qué dicen las leyes y cómo defenderse de una orden de desalojo en Nueva York

El casero está obligado a acatar una serie de disposiciones requeridas por la ley antes de presentar una demanda.

Telemundo

Si bien el gobernador Andrew Cuomo extendió la moratoria estatal de desalojo hasta el 31 de agosto, eso significa que los inquilinos tienen poco más de un mes para defenderse de una eventual demanda en la corte de vivienda.

Puede ser abrumador tener que enfrentar una demanda por impago y navegar el sistema de la Corte de Vivienda en un momento de sumo estrés a raíz de la pandemia, pero Nueva York tiene leyes que protegen a los inquilinos incluso cuando se debe el alquiler.

Debes saber que el casero está obligado a acatar una serie de disposiciones requeridas por la ley antes de presentar una demanda, y omitir uno de estos requisitos podría demorar el proceso.

En Nueva York, un inquilino puede ser desalojado por no pagar el alquiler o por violar el contrato de arrendamiento, entre otras razones, pero puede impugnar el proceso bajo ciertas circunstancias.

Las leyes de desalojo varían dependiendo de si la propiedad de alquiler está ubicada dentro de la Ciudad de Nueva York o fuera de la misma, y si la propiedad está cubierta por algún tipo de regulación de alquiler estatal o local.

El inquilino debe saber que, para que el desalojo sea legal, el propietario debe obtener un fallo de la corte. Pero antes de que el arrendador pueda presentar la demanda de desalojo ante el tribunal, este debe notificar al inquilino.

DESALOJO POR IMPAGO DEL ALQUILER

Antes de que un arrendador pueda desalojar a un inquilino por impago, el arrendador debe notificar al inquilino con 14 días de anticipación o solicitar el alquiler. El aviso debe indicar que el inquilino tiene 14 días para pagar el alquiler o desalojar el lugar. Si el inquilino no paga el alquiler o no abandona la propiedad dentro del plazo, el propietario puede iniciar un proceso de desalojo contra el inquilino.

Visita la guía de la Corte de Vivienda de Nueva York para más detalles.

NUEVA YORK PROHÍBE LAS ‘ACCIONES DE AUTOAYUDA’ POR PARTE DE LOS CASEROS 

Es ilegal en Nueva York que un propietario desaloje a un inquilino por cualquier medio que no sea la obtención de una orden judicial de un juez. Un arrendador no puede cortar los servicios públicos de la unidad de alquiler ni cambiar las cerraduras de las puertas ni hacer nada que pueda interferir con el acceso del inquilino a la propiedad o el uso de la propiedad. Este tipo de comportamiento a menudo se denomina desalojo de "autoayuda". Si un propietario intenta desalojar a un inquilino de esta forma, el inquilino podría demandar al arrendador por daños y perjuicios

EL CASERO DEBE SEGUIR LOS PROCEDIMIENTOS DE DESALOJO ADECUADOS

Al desalojar a un inquilino, es muy importante que el propietario siga cuidadosamente todos los procedimientos establecidos en la ley de Nueva York. De lo contrario, el desalojo puede no ser válido. Por ejemplo, un propietario debe darle al inquilino un aviso de tres días antes de desalojar a un inquilino por no pagar el alquiler. Si el arrendador no le da al inquilino ningún aviso, pero presenta la demanda de desalojo de todos modos, el inquilino puede usar la falta de aviso como defensa contra el desalojo.

La demanda de desalojo se detendría y el propietario estaría obligado a notificar al inquilino con tres días de anticipación. Si el inquilino aún no paga el alquiler, el propietario puede presentar una nueva demanda de desalojo ante el tribunal.

Sin embargo, el inquilino debe saber que este tipo de  defensa no detiene por completo un desalojo justificado; simplemente lo retrasa. Tan pronto como el arrendador enmiende la laguna legal en la que incurrió, el desalojo procederá con normalidad.

DESALOJO POR INFRACCIONES DE ARRENDAMIENTO

Si el inquilino viola el contrato de arrendamiento, el propietario debe darle al inquilino un aviso de 10 días que le permita corregir la violación. Si el inquilino corrige la violación dentro del período, el propietario no debe presentar la demanda de desalojo. Si el inquilino no corrige la infracción dentro del período de diez días, el propietario debe entonces darle al inquilino una notificación de terminación. El aviso de terminación debe indicar que el inquilino tiene al menos 30 días para mudarse de la propiedad. Si el inquilino no se ha mudado de la unidad de alquiler al final de los 30 días, el propietario puede presentar una demanda de desalojo ante el tribunal. Para obtener información sobre las infracciones de contratos de arrendamiento en la ciudad de Nueva York, consulta el libro New York City Landlords and Owners, página 8, publicado por el Tribunal de Vivienda. 

Un ejemplo de violación al contrato de arrendamiento puede ser tener una mascota cuando no se permite. 

CUANDO EL INQUILINO NA PAGA EL ALQUILER EN SU TOTALIDAD

Después de que un inquilino no paga el alquiler a tiempo, se requiere que el propietario le dé un aviso de tres días que indique que el propietario iniciará una demanda de desalojo a menos que el inquilino pague el alquiler o se mude de la unidad de alquiler dentro de los tres días. Si el inquilino paga el alquiler durante el período de tres días, el propietario ya no puede proceder con el desalojo. El inquilino debe solicitar un recibo con sello y fecha cuando pague el alquiler. De esta manera, si el propietario procede con el desalojo de todos modos, el inquilino puede usar el recibo como prueba de que el alquiler se pagó durante el período de tiempo apropiado.

CUANDO EL CASERO NO MANTIENE LA UNIDAD DE ALQUILER

En Nueva York, el arrendador debe mantener una unidad de alquiler en condiciones adecuadas y habitables. Esto significa que el propietario debe suministrar a la unidad de alquiler los servicios públicos necesarios, incluidos el agua corriente y la calefacción, y luego hacer las reparaciones necesarias según sea necesario.Si el propietario no hace las reparaciones necesarias o no proporciona los servicios necesarios a la unidad de alquiler, el inquilino puede tener algunas opciones:

  • El inquilino puede retener el alquiler hasta que el propietario realice las reparaciones necesarias, debe notificar al arrendador por escrito sobre las reparaciones necesarias y darle una cantidad de tiempo razonable para hacer las mejoras. Si el propietario no hace las reparaciones, el inquilino puede retener el alquiler hasta que se hagan.
  • En su lugar, el inquilino puede optar por hacer las reparaciones necesarias y luego deducir el costo de las reparaciones del alquiler. En este caso, el inquilino debe notificar al arrendador por escrito y guardar una copia de todos los recibos y facturas, que deben ser proporcionadas al propietario. 
  • Si el inquilino elige cualquiera de estas opciones, probablemente también debería hablar con un abogado para asegurarse de que esté siguiendo las mejores prácticas.
  • Si el propietario intenta desalojar al inquilino después de que ejerce una de estas opciones, el inquilino puede defenderse de la demanda demostrando que el propietario no mantuvo la unidad de alquiler de acuerdo con la ley. 

EL ARRENDADOR DESALOJA AL INQUILINO POR DISCRIMINACIÓN

La Ley Federal de Vivienda Justa establece que es ilegal que un propietario discrimine a un inquilino por motivos de raza, religión, género, nacionalidad, estado familiar (incluidos niños menores de 18 años y mujeres embarazadas) y discapacidad. La Ley de Derechos Humanos del Estado de Nueva York también establece que es ilegal que un propietario discrimine a un inquilino por motivos de credo, edad, orientación sexual, estado civil o estado militar. Si un propietario intenta desalojar a un inquilino basándose en cualquiera de estas características, el inquilino puede usar la discriminación como defensa contra el desalojo. 

EL PROCESO DE DESALOJO

Para iniciar el proceso de desalojo, el propietario debe presentar una petición ante el tribunal de distrito o el tribunal de vivienda del condado en el que se encuentra la propiedad de alquiler. El tribunal asignará una hora y una fecha para una audiencia ante un juez y notificará al inquilino. Si el inquilino desea impugnar el desalojo, este debe asistir a la audiencia. En la audiencia, el juez escuchará tanto al propietario como al inquilino y tomará una decisión final con respecto al desalojo.

El inquilino puede encontrar que impugnar el desalojo no siempre es la mejor opción. Es posible que el inquilino tenga que pagar los honorarios de la corte y del abogado del arrendador si no logra ganar el caso en la corte. 

El inquilino también podría recibir una calificación crediticia negativa y podría ser que su solicitud de alquiler en otro sitios sea rechazada. La mejor opción podría ser tratar de hablar con el propietario y negociar un trato fuera del sistema judicial. Algunas organizaciones comunitarias ofrecen servicios gratuitos o bajo costo de mediación para desescalar las disputas entre propietarios e inquilinos. 

La Asociación Estadounidense de Arbitraje tiene una lista de organizaciones y proveedores que pueden ayudar en el proceso de mediación. 

RECURSOS ADICIONALES PARA INQUILINOS EN NUEVA YORK

Es importante tener en cuenta que las leyes de propietarios e inquilinos varían dentro del estado de Nueva York dependiendo de si vive o no dentro de la Ciudad de Nueva York y si su propiedad está cubierta por algún tipo de regulación de alquiler. Las organizaciones de ayuda legal en todo el estado, como The Legal Aid Society, pueden brindar representación legal gratuita o de bajo costo a quienes califiquen en función de sus ingresos. The Legal Aid Society también tiene un centro de autoayuda en línea con preguntas y respuestas relacionadas con la vivienda. La oficina de la Procuraduría General de Nueva York también ofrece una guía sobre los derechos de los inquilinos, disponible en línea. Los inquilinos de viviendas con asistencia federal deben consultar la página de recursos para inquilinos en HUD.gov.

CÓMO ENCONTRAR EL TRIBUNAL DE VIVIENDA EN TU ÁREA 

Los casos de desalojo generalmente se presentan en el tribunal de distrito o el tribunal de vivienda del condado en el que se encuentra la propiedad de alquiler. Visita el localizador de tribunales en línea de los Tribunales de Nueva York para ubicar el que te corresponde. Los tribunales de Nueva York también tienen un centro de autoayuda en línea con información relacionada con los desalojos tanto dentro como fuera de la ciudad de Nueva York.

Si vives en El Bronx, Brooklyn, Manhattan, Queens o Staten Island, tu tribunal de vivienda local tiene una guía que pueden ayudarte a navegar el sistema y el proceso

Para obtener más información, puedes contactar a la Oficina del Alcalde para Proteger a los Inquilinos o la Línea de Ayuda para Inquilinos de la Ciudad (que puede brindar asesoramiento gratuito y asesoría legal a los inquilinos) llamando al 311 o completando el formulario.

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