El Concejo Municipal considera dos proyectos de ley destinados a ayudar a las organizaciones sin fines de lucro a presentar ofertas de compra de edificios residenciales antes de que organizaciones privadas puedan ofertar.
Unas horas antes de una audiencia del 19 de enero del Comité de Vivienda y Edificios del Concejo, los concejales Carlina Rivera y Brad Landers organizaron una audiencia virtual para abogar por sus dos proyectos de ley: la Ley de Oportunidades Comunitarias de Compra (COPA) y un fideicomiso de tierras comunitarias.
“Hoy nos encontramos en una encrucijada importante para el futuro de la vivienda asequible en la Ciudad de Nueva York. Estimaciones recientes muestran que los inquilinos de Nueva York deben más de $ 1 mil millones en alquiler impago debido a que la pandemia de COVID-19. Estamos preparados para enfrentar una crisis de desalojos sin precedentes a finales de este año, algo que nuestra ciudad no ha visto antes”, dijo Rivera por Zoom.
Ambos proyectos de ley buscan crear perspectivas de vivienda más asequibles para que las organizaciones sin fines de lucro tengan la primera oportunidad de comprar edificios residenciales antes que las organizaciones privadas.
“Al mismo tiempo, este mercado caótico ha demostrado ser un momento oportuno para que las firmas inmobiliarias y de capital privado se abalancen sobre propiedades más baratas con tasas de interés históricamente bajas. No podemos sentarnos sin hacer nada. Tenemos que construir un futuro para la Ciudad de Nueva York donde las viviendas asequibles en todas las formas y tamaños sigan siendo posibles”, dijo Rivera.
El proyecto de ley de Rivera, Intro. 1977-2020, también conocido como COPA, brinda a las organizaciones sin fines de lucro una ventaja para presentar ofertas de compra (un salto de aproximadamente 120 días en el que el vendedor no puede aceptar ninguna otra oferta durante ese período de tiempo). El objetivo es evitar que las organizaciones privadas compren un sitio residencial que ha cerrado y luego transformándolo en viviendas de lujo a precio de mercado.
“COPA otorgará a los desarrolladores comunitarios y de viviendas asequibles un derecho preferencial sobre cualquier propiedad nueva que figure en el mercado inmobiliario hipercompetitivo de la Ciudad de Nueva York. Esto les dará a los desarrolladores de viviendas asequibles sin fines de lucro, los fideicomisos de tierras comunitarias y otras organizaciones el tiempo crítico y la flexibilidad que necesitarán para reunir el financiamiento necesario para hacer una oferta de mercado justa en estas propiedades”, agregó Rivera.
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El proyecto de ley de Lander, Intro. 0118-2018, establecería un banco de tierras para la Ciudad de Nueva York, que exige que la venta de propiedades sea priorizada para las organizaciones sin fines de lucro y los fideicomisos de tierras comunitarias sobre los desarrolladores privados.
El concejal Brad Landers explicó la forma en que los dos proyectos de ley ayudarán durante la actual crisis de vivienda.
"Sabemos que existe el riesgo de una inversión masiva por parte de fondos de capital de inversión privados ansiosos por obtener ganancias sobre la angustia de los propietarios, como vimos después de la crisis hipotecaria de 2008", dijo Landers, y explicó que este ejemplo fue un perjuicio para la comunidad y se puede detener si se aprueban ambos proyectos de ley.
“Al tratar la vivienda como un bien público, en lugar de un medio con fines de lucro, podemos ayudar a garantizar que todos los neoyorquinos tengan una casa que puedan pagar”, agregó Landers.
Ambas leyes tienen un objetivo singular en mente: garantizar que las propiedades sean compradas por organizaciones que crearán o al menos mantendrán viviendas asequibles para los neoyorquinos.
A la luz de la crisis económica, la falta de vivienda y muchos otros problemas que se han visto agravados por la pandemia de COVID-19, los funcionarios electos están tratando de abordar la crisis de la vivienda mediante la creación de parámetros para proteger a los más vulnerables. Muchos hoteles, propietarios de edificios y otras propiedades se han visto obligados a cerrar, y algunos miembros del Ayuntamiento temen que las empresas privadas aprovechen esta oportunidad para obtener ganancias en el ya inestable mercado inmobiliario.
Rivera y Landers creen que sus proyectos de ley evitarán un aumento de la gentrificación en las áreas que más han sufrido durante la pandemia al permitir que organizaciones sin fines de lucro aprobadas por la ciudad creen y controlen viviendas asequibles.
Pero la Junta de Bienes Raíces de Nueva York (REBNY), la principal asociación comercial de bienes raíces de la ciudad de Nueva York, encuentra que el concepto detrás de estos proyectos de ley tiene buenas intenciones, ya que el uso de bancos de tierras y fideicomisos de tierras comunitarias funcionan como herramientas de estabilización; sin embargo, no están de acuerdo con las implementaciones.
El grupo cree que ambas leyes resultarán en menos viviendas y le costará a la ciudad más dinero por las viviendas que se produzcan.
“Además, esta limitación no se alinearía con la cantidad de bancos de tierras exitosos en todo el estado de Nueva York que actualmente operan. Otros bancos de tierras buscan desarrolladores privados y sin fines de lucro calificados, y no limitan el universo de socios calificados a pesar de sus objetivos de vivienda. Tal limitación sería contraria a la intuición del objetivo final de aumentar la vivienda asequible. Finalmente, la Intro 1977 plantea una serie de preocupaciones legales, incluida la arbitrariedad y el capricho de la exclusión de todas las entidades privadas, el amplio alcance de las propiedades incluidas y la relación con la Ley Martin”, señaló el grupo.
Rivera replicó que su proyecto de ley es similar a los vigentes en Washington D.C. y San Francisco, lo que, según ella, no ha interrumpido el mercado inmobiliario en ninguna de las ciudades y permite numerosos proyectos de vivienda.
“Para ser claros, los desarrolladores aún pueden considerar otras ofertas. Se trata simplemente de darles una oportunidad justa a la vivienda asequible. Piense en las mejoras masivas que estas organizaciones pueden hacer en eficiencia y planificación simplemente conociendo la gama completa de propiedades disponibles y teniendo la garantía de que serán consideradas tan seriamente por un vendedor como lo sería un desarrollador de bienes raíces a precio de mercado”, dijo Rivera.
REBNY se opone a ambos proyectos de ley y cree que debería haber un acuerdo universal para aumentar las oportunidades de propiedad de vivienda asequible para los neoyorquinos en lugar de favorecer un modelo de negocio sobre otro.
“Desafortunadamente, este proyecto de ley no logra ese objetivo y, en cambio, prioriza un tipo de modelo de negocio sobre otro en una extralimitación en las transacciones de propiedad privada, lo que genera una serie de preocupaciones legales en el camino. Primero, este proyecto de ley plantea las mismas preocupaciones legales que existían en 2005 cuando el Ayuntamiento aprobó la Ley de Empoderamiento de Inquilinos. Ese proyecto de ley, como este, se consideró sustituido por las leyes estatales y federales por ser demasiado amplio y por no tener en cuenta ciertos derechos legales de preferencia”, escribió REBNY en su declaración.
Rivera y Landers esperan que sus proyectos de ley sean aprobados y apoyados por el alcalde Bill de Blasio.
