Cuando se busca un apartamento o casa, ya sea para mudanza o compra, a menudo se piensa en qué tan seguro es el vecindario, si se necesitarán reparaciones adicionales y si habrá buenos vecinos. Incluso habrá inquilinos que den un paso más lejos para verificar si existe un historial de violaciones de vivienda.
Sin embargo, no es usual pensar si el lugar que tenemos en mente para una mudanza o compra ha sido escenario de un asesinato, suicidio, crimen o cualquier ortro evento violento.
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A diferencia de otro tipo de información que exige la ley que se revele a los inquilinos, como la posibilidad de residuos de pintura con plomo o moho, los asesinatos y los crímenes ocurridos en la unidad no son revelaciones usuales. Aunque, dependiendo de la ley estatal o municipal, podría requerirse que los propietarios revelen si ha ocurrido una muerte en las instalaciones.
Si un propietario no sigue las pautas del estado, podría enfrentar multas y la terminación anticipada del arrendamiento, así como otras sanciones.
INFORMAR O NO INFORMAR, DEPENDE DEL ESTADO
En Nueva Jersey, cuando se vende o alquila una casa o apartamento, el propietario debe informar al comprador sobre los defectos materiales, por ejemplo, tubería averiada y fugas de agua. Si se oculta esa información de forma deliberada al posible comprador o inquilino, el propietario estaría sujeto a multas y sanciones.
Pero en cuanto a las muertes, el Tribunal de Nueva Jersey ha sostenido que no son defectos materiales sino "deficiencias psicológicas". (Petrosino v. Ventrice, No. A-0020-13T1, agosto de 2015).
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En el caso de Alexandra Petrosino, la División de Apelaciones anuló el fallo del Tribunal de Primera Instancia relativo a que el vendedor no reveló que dos niños habían muerto debido a un mal funcionamiento del ascensor en la casa recién comprada. Sin embargo, la decisión del tribunal inferior fue anulada no porque el vendedor no revelara las muertes, sino porque el vendedor sabía del mal funcionamiento del ascensor y no lo reveló.
"Sin embargo, la regulación también establece que la información sobre impedimentos psicológicos, definidos a modo de ejemplo, incluye, pero no se limita a, "un asesinato o suicidio que ocurrió en una propiedad, o una propiedad supuestamente embrujada", no se considera "información que afecta la condición física de una propiedad". N.J.A.C. 11:5-6.4(d). Aunque los licenciatarios no necesitan divulgar automáticamente información sobre impedimentos físicos, Petrosino v. Ventrice, No. A-0020-13T1 (App. Div. 27 de agosto de 2015) (slip op. at 12)”, señaló el Tribunal, mientras discutía las obligaciones de un agente de bienes raíces de revelar los defectos materiales conocidos relacionados con el ascensor-
Por lo tanto, según la ley de Nueva Jersey, un vendedor no tiene que revelar un asesinato, una muerte, un suicidio o apariciones fantasmales.
Pero hay otros estados que son más estrictos respecto a las revelaciones perturbadoras sobre muertes trágicas. Por ejemplo, en California, los vendedores deben revelar una muerte en la propiedad dentro de los 3 años. En Alaska, se debe divulgar una muerte dentro de un año. En Dakota del Sur, los vendedores deben revelar un homicidio en la propiedad.
El Código Civil de California (Cal. Civ. Code § 1710.2.) requiere que los propietarios revelen voluntariamente si ha habido una muerte en la propiedad de alquiler que ocurrió en los últimos tres años.
Los propietarios no pueden proporcionar detalles sobre la identidad, el trabajo, la familia o el estilo de vida del inquilino anterior, solo que ocurrió la muerte y la información mínima sobre la causa.
Si el posible inquilino pregunta directamente sobre cualquier muerte antes de los últimos tres años, el propietario debe proporcionar esa información si se le solicita, pero no tiene que ofrecerla voluntariamente.
En Georgia, (O.C.G.A.§ 44-1-16), los arrendadores y propietarios deben responder con sinceridad si se les hace preguntas directas sobre una muerte en la propiedad y deben revelar si fue una muerte accidental o natural, el lugar de un homicidio o si la muerte fue por suicidio.
A diferencia de California, los propietarios de Georgia no necesitan ofrecer la información a menos que el posible inquilino se lo pida directamente, incluso si la muerte se produjo en los últimos años.
En Oregón, la ley (Sección 1. ORS 93.275) establece específicamente que los propietarios no están obligados a informar a los posibles inquilinos si ocurrió una muerte en la propiedad. Aclara además que no surgirá ninguna causa de acción contra un propietario o arrendador por no revelar la muerte.
Nueva York y Connecticut no consideran la muerte, sin importar cómo ocurrió, como un hecho material que deba ser divulgado.
EN RESUMEN, ESTO ES LO QUE ESTABLECEN LOS ESTADOS
DEBE REVELAR ASESINATO O SUICIDIO EN EL ÚLTIMO AÑO
- Alaska
- Dakota del Sur
DEBE REVELAR CUALQUIER MUERTE EN LOS ÚLTIMOS TRES AÑOS
- California
NO NECESITA REVELAR NADA A MENOS QUE SE LE SOLICITE POR ESCRITO
- Delaware
NO NECESITA REVELAR NADA A MENOS QUE SE LE PREGUNTE DIRECTAMENTE
- Georgia
- Kentucky
- Wisconsin
NO SE REQUIERE DIVULGACIÓN, PERO SE RECOMIENDA A LOS VENDEDORES QUE LO DIVULGUEN DE TODOS MODOS
- Kansas
- Ohio
LA DIVULGACIÓN SOLO SE REQUIERE SI AFECTA EL USO FUTURO O EL VALOR DE LA VIVIENDA
- Vermont
LA DIVULGACIÓN SOLO SE REQUIERE SI LA MUERTE FUE EL RESULTADO DE LAS CONDICIONES DE LA PROPIEDAD, COMO MOHO TÓXICO O MONÓXIDO DE CARBONO.
- Nueva Jersey
SOLO SE PUEDE DIVULGAR CON EL PERMISO DEL VENDEDOR O ARRENDADOR
- Maine
- Dakota del Norte
NO ESTÁ OBLIGADO A REVELAR NADA (PERO LOS AGENTES NO PUEDEN OCULTAR LA VERDAD SI SE LES PREGUNTA)
- Alabama
- Arizona
- Arkansas
- Colorado
- Connecticut
- Florida
- Hawai
- Idaho
- Illinois
- Indiana
- Iowa
- Luisiana
- Maryland
- Massachusetts
- Michigan
- Minnesota
- Misuri
- Montana
- Nebraska
- Nevada
- nuevo hampshire
- Nuevo México
- Nueva York
- Carolina del Norte
- Oklahoma
- Oregón
- Pensilvania
- Rhode Island
- Carolina del Sur
- Tennesse
- Texas
- Utah
- Virginia
- Washington
- Washington DC.
- Virginia del Oeste
