moratoria de desalojos

Fin de la emergencia de salud en NJ, ¿inicio de una ola de desalojos en el estado?

Telemundo

Impera la confusión entre los residentes del Estado Jardín luego de que el gobernador Phil Murphy y la Legislatura acordaron no extender más la declaración del estado de emergencia de salud, lo que llevó al fin de una serie de órdenes ejecutivas que ofrecían ciertas protecciones a las familias más afectadas por la pandemia. 

Si bien algunas medidas culminan este 30 de junio, otras siguen vigentes, aunque es poco claro el alcance de las protecciones que ofrecen. 

TELEMUNDO 47 responde a las preguntas de los inquilinos respecto a la prohibición de desalojos en el estado. 

¿PUEDO SER DESALOJADO DE MI HOGAR AHORA QUE LA EMERGENCIA DE SALUD HA CONCLUIDO?

No. Dos órdenes gubernamentales diferentes previenen el desalojo en la actualidad. 

Primero está la prohibición estatal, decretada el 19 de marzo de 2020 por el gobernador Murphy bajo la la Orden Ejecutiva 106, que suspendió los desalojos en todo el estado. Esto se denomina “moratoria de desalojo” y significa que, salvo en raras circunstancias, ningún inquilino puede ser expulsado de su hogar como resultado de un procedimiento en el tribunal de vivienda. 

Si bien el pasado 4 de junio, el gobernador puso fin a la emergencia de salud pública del estado, la moratoria de desalojo estatal sigue vigente. No está claro cuando finaliza dicha moratoria de desalojo, pero lo que es un hecho es que no puede seguir vigente después del 1 de enero de 2022, según la legislación promulgada recientemente y la Orden Ejecutiva 244. El gobernador puede poner fin a la moratoria de desalojo estatal en cualquier momento antes del 1 de enero de 2022.

Es importante aclarar que la moratoria estatal de desalojo no afecta el pago de la renta. Los inquilinos todavía deben el alquiler. La moratoria tampoco detiene los procedimientos judiciales; en cambio, solo previene el desalojo de forma temporal. 

Ahora bien, además de la política estatal, existe una orden federal aprobada el  28 de marzo de 2021 los CDC, y estará vigente hasta este 30 de junio. 

Para aquellos que quieran calificar para la moratoria federal, el CDC ha proporcionado una Declaración de Protección contra Desalojos en muchos idiomas para que los inquilinos la completen y la proporcionen a sus propietarios. Aunque un tribunal de distrito federal ha dictaminado que la moratoria de los CDC no es válida, el Departamento de Justicia apeló la decisión y asume la posición de que la moratoria sigue en vigor y aplica a todos los propietarios que no sean los demandantes en el caso.

¿QUÉ PROTECCIONES TENGO SI YA HE RECIBIDO UNA ORDEN DE DESALOJO?

La moratoria estatal se aplica a todas las órdenes de desalojo preexistentes, y suspende cualquier orden de desalojo emitida anteriormente, por ende, no se le puede expulsar de su hogar durante la moratoria.

¿QUÉ PUEDO HACER SI EL CASERO ME IMPIDE EL PASO A MI HOGAR?

El estado considera una violación a la ley que un arrendador impida el acceso al hogar a un inquilino. Según la ley de Nueva Jersey, solo los tribunales pueden ordenar los desalojos y solo los funcionarios del gobierno pueden expulsar a un inquilino de su hogar. Si su arrendador bloquea la entrada de su casa o apartamento, debe llamar a la policía local. 

Los oficiales fueron instruidos recientemente para ayudar a los inquilinos a regresar a su hogar. El Fiscal General de Nueva Jersey ha emitido una guía para las fuerzas del orden sobre sus obligaciones para responder a tales casos. 

¿QUÉ SUCEDERÁ UNA VEZ QUE LA MORATORIA CULMINE? 

Los funcionarios locales reanudarán el desalojo de los inquilinos que estén sujetos a órdenes judiciales finales.

SI ME EXPULSAN DE MI HOGAR, ¿AÚN DEBO PAGAR EL ALQUILER?

Si. El alquiler aún está vencido, y debe pagarlo si puede. Si no paga, su arrendador aún puede exigir el alquiler y presentar una acción en su contra en la corte. Si necesita orientación sobre cómo abordar su situación de alquiler con su arrendador durante este tiempo, puede llamar a la Agencia de Financiamiento de Vivienda e Hipotecas de Nueva Jersey para obtener asesoramiento gratuito por teléfono. Visite https://njhousing.gov/foreclosure para más detalles. 

¿EL ESTADO OFRECE AYUDA FINANCIERA PARA EL PAGO DEL ALQUILER? 

Si. La Ley de Asignaciones Consolidadas de 2021 proporcionó $ 25 mil millones en asistencia federal de alquiler de emergencia, de los cuales aproximadamente $589,000,000 se asignaron a los residentes de Nueva Jersey. 

Abre aquí para solicitar la asistencia de emergencia para el alquiler. El gobierno federal asignó estos fondos al estado de Nueva Jersey, 14 condados de Nueva Jersey y las ciudades de Newark y Jersey City para su distribución a los hogares que cumplen los criterios de ingresos. Aproximadamente $466 millones en fondos federales se han asignado para el programa de pago de en  Nueva Jersey bajo la Ley del Plan de Rescate Estadounidense de 2021. 

REQUISITOS

  • Puede recibir la ayuda si califica para el desempleo o ha experimentado una reducción significativa en los ingresos del hogar, incurrido en costos significativos o experimentado una dificultad financiera debido directa o indirectamente al brote de COVID-19,
  • Debe demostrar el riesgo de experimentar la falta de vivienda o la inestabilidad de la vivienda. 
  • Debe tener un ingreso familiar igual o inferior al 80 por ciento de la mediana del área.
  • La asistencia está disponible independientemente del estatus migratorio de los miembros del hogar, y dicha asistencia no creará barreras para los inmigrantes que buscan obtener un estatus legal.
  • Tanto inquilinos como propietarios con el consentimiento de los inquilinos pueden solicitar la ayuda. 

¿AÚN PUEDO SOLICITAR LA AYUDA?

Sí. El periodo de solicitud se abrió a partir de las 9 a.m. del lunes 22 de marzo. El sitio web para la presentación de solicitudes funcionará las 24 horas hasta que el Estado haya recibido una cantidad adecuada de solicitudes previas para distribuir todos los fondos disponibles. El Estado publicará un aviso cuando se cierre el período de solicitud.

Vaya a https://njdca.onlinepha.com durante el período de inscripción abierta y siga las instrucciones en la página de inicio para enviar una solicitud previa. Debe presentar su solicitud en línea en este sitio. No se aceptarán solicitudes en papel. Debe tener una dirección de correo electrónico para someter el formulario. Si tiene una discapacidad, dominio limitado del inglés o acceso limitado a Internet, puede llamar al 609-490-4550 para obtener ayuda. Un amigo, familiar u organización también puede ayudarlo a presentar la solicitud. También puede obtener ayuda de asesores de vivienda certificados por HUD a través de Housing Help NJ.

La asistencia para el alquiler está disponible hasta por 12 meses, con una posible extensión de 3 meses. El alquiler atrasado no pagado (retrospectivo al 13 de marzo de 2020) se pagará primero, y el resto estará disponible para cubrir el alquiler futuro hasta el límite de 12 meses (o en algunos casos de 15 meses).

Tome en cuenta que los solicitantes serán elegidos mediante una lotería computarizada. Cada solicitud previa enviada durante el período de inscripción abierta tendrá las mismas posibilidades de ser seleccionada.

¿PUEDO PRESENTAR UNA SOLICITUD SI TENGO O HE TENIDO OTRA ASISTENCIA DE ALQUILER? 

Sí, pero parece que el Estado busca evitar la duplicación al permitir que un hogar reciba solo un tipo de asistencia para un mes determinado.

¿PUEDE MI ARRENDADOR NEGARSE A COOPERAR O ACEPTAR LOS FONDOS? 

No. Es una violación de la Ley de Nueva Jersey contra la Discriminación que un arrendador no acepte pagos o complete la documentación necesaria.

Para recursos adicionales puede llamar al 2-1-1.

¿PUEDO USAR MI DEPÓSITO DE SEGURIDAD PARA CUBRIR PARTE DEL ALQUILER QUE DEBO?

Sí, hasta el 3 de agosto. El 24 de abril de 2020, el gobernador Murphy emitió la Orden Ejecutiva 128, que permitía a los inquilinos solicitar por escrito (incluso por correo electrónico o mensaje de texto) que sus propietarios usen sus depósitos de seguridad para el pago de alquiler durante la Emergencia de Salud Pública, y hasta 60 días después. 

Si bien el gobernador puso fin a la emergencia de salud pública, eso significa que su arrendador solo debe aplicar su depósito de seguridad al alquiler adeudado antes del 3 de agosto. 

El depósito no se puede aplicar a la renta vencida después de esa fecha. Si aprovecha este alivio y causa daños al apartamento (más allá del desgaste normal), su arrendador puede exigir que pague por ese daño siempre y cuando su arrendador hubiera tenido derecho a recuperar el costo del depósito de seguridad. 

Si se renueva su contrato de arrendamiento, su arrendador también puede solicitarle que pague un nuevo depósito de seguridad ya sea seis meses después del final de la emergencia de salud pública (o antes del 4 de diciembre de 2021) o cuando se renueva el contrato de arrendamiento. 

¿PUEDE MI ARRENDADOR AUMENTAR MI ALQUILER DURANTE LA CRISIS DE COVID?

El gobierno estatal no ha prohibido los aumentos de alquiler durante la crisis. En ausencia de protección en todo el estado, los inquilinos conservan cualquier protección que ya se haya aplicado, incluidas las disposiciones de arrendamiento y las ordenanzas de control de alquiler, que normalmente permiten aumentos de alquiler solo una vez al año.

Pero ciertos inquilinos tienen protecciones especiales. 

El año pasado, Murphy anunció que la Agencia de Financiamiento de Vivienda e Hipotecas de Nueva Jersey (NJHMFA) había votado para prohibir los aumentos de alquiler hasta el vencimiento de la Orden Ejecutiva 103 (en la que el gobernador declaró una emergencia de salud pública y estado de emergencia) en las 36.000 unidades de alquiler que supervisa la agencia. Si bien el gobernador ha declarado ahora el fin de la emergencia de salud pública, el estado de emergencia sigue vigente. Una vez que finaliza el estado de emergencia, los propietarios de propiedades reguladas por la NJHMFA pueden aumentar los alquileres hasta un 1.4% con 30 días de aviso a los inquilinos.

Asimismo, el año pasado en Newark, la Alcaldía anunció una moratoria temporal sobre todos los aumentos de alquiler para los inquilinos que viven en propiedades cubiertas por la Ordenanza de Control de Alquileres de Newark. La prohibición de sobre los aumentos de alquiler es retroactiva al 1 de abril de 2020 y durará hasta dos meses después del final del estado de emergencia declarado por Newark.

¿EL TRIBUNAL DE VIVIENDA SIGUE CELEBRANDO JUICIOS DE DESALOJO?

Solo en casos de emergencia. El 24 de julio de 2020, la Corte Suprema de Nueva Jersey ordenó que la mayoría de los juicios en la corte de propietarios e inquilinos continúen "suspendidos hasta nuevo aviso". Sin embargo, la orden deja en claro que los juicios pueden continuar cuando el tribunal determina que hay una emergencia. Según la orden, la falta de pago del alquiler no constituye una emergencia "excepto en el caso de la muerte del inquilino". 

¿QUÉ PASA SI MI ARRENDADOR YA HA INICIADO UN PROCEDIMIENTO DE DESALOJO EN MI CONTRA EN LA CORTE DE VIVIENDA Y TENGO UNA FECHA PRÓXIMA EN LA CORTE?

Si bien el tribunal de propietarios e inquilinos está suspendido, el inquilino tiene la opción de no acudir al tribunal y no se le penalizará por ello; sin embargo, el tribunal aún puede enviar una notificación para que comparezca en una conferencia telefónica o por videoconferencia. 

DEBO MESES DE ALQUILER, ¿AÚN ASÍ PUEDO RECIBIR REPARACIONES DE EMERGENCIA EN MI APARTAMENTO?

Sí. El inquilino puede solicitar por escrito las reparaciones de emergencia al propietario (se recomienda guardar una copia). Si las reparaciones no se hacen rápidamente, puede llamar al 2-1-1, comunicarse con la Oficina de Inspección de Vivienda del estado o llamar a su municipio para informar el problema. 

Debido a los cierres, las agencias de cumplimiento pueden estar trabajando con personal limitado y puede llevar más tiempo obtener reparaciones o inspecciones. Como alternativa, si puede administrar las reparaciones por su cuenta y su arrendador no responde a sus solicitudes de reparación, puede hacerlas o pagarle a alguien para que las haga. Luego puede retener de su alquiler el dinero que gastó en reparaciones, pero es prioritario que guarde todos los recibos como evidencia. 

¿PUEDE MI ARRENDADOR PRESENTAR UNA ACCIÓN DE DESALOJO EN MI CONTRA SI VIVO EN UNA VIVIENDA PÚBLICA O TENGO UN VALE DE LA SECCIÓN 8?

El arrendador puede presentar una acción de desalojo a menos que el edificio tenga cinco o más unidades y el dueño tenga permiso para retrasar los pagos de un préstamo hipotecario respaldado por el gobierno federal.

¿LAS EMPRESAS DE SERVICIOS PUEDEN CORTAR MI SUMINISTRO?

No. los servicios públicos de electricidad y gas de Nueva Jersey suspendieron voluntariamente los cortes de servicios públicos el año pasado. La Orden Ejecutiva 229, extendida por una legislación reciente, suspende los cortes de agua y servicios públicos residenciales hasta el 1 de enero de 2022, a menos que el gobernador ponga fin a la moratoria de corte de agua y servicios públicos antes. La orden prohíbe la imposición de cargos por mora que surjan durante el período de emergencia. Además, requiere que los proveedores de cable y telecomunicaciones ofrezcan planes de pago específicos a sus clientes y prohíbe a las empresas cortar el acceso a los clientes siempre que realicen pagos puntuales en virtud de dichos planes. 

Además, los proveedores de Internet deben consultar con los clientes existentes para ver si los niños en edad escolar utilizan el servicio con fines educativos. Si es así, el proveedor no puede cancelar el servicio hasta el 1 de enero de 2022. Si los servicios de Internet se cortaron previamente y un niño en edad escolar necesita usar la cuenta más adelante con fines educativos, el proveedor debe restaurar el servicio de inmediato.

¿TODAVÍA TENGO QUE PAGAR LOS SERVICIOS PÚBLICOS?

Si. Aún tiene que pagar las facturas de electricidad, gas, agua, teléfono o Internet que paga normalmente. Si no puede pagar ahora, tendrá que pagar más tarde. El estado ofrece asistencia a inquilinos de bajos ingresos con algunas facturas de servicios públicos; puede llamar al número de servicio al cliente que figura en su factura de servicios públicos o buscar el número aquí para tratar de elaborar un plan de pago; o puede consultar el sitio web de la Junta de Servicios Públicos para obtener una lista de las agencias que ofrecen asistencia.

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